En el campo de las inversiones inmobiliarias, la construcción de edificios multifamiliares, conocidos como multifamily, del segmento el Build to Rent – BTR – viene marcando tendencia en todo el mundo, incluída Latinoamérica.
Build to rent o construir para alquilar se ha transformado en una inversión atractiva por varios factores. Pero la pregunta es ¿cómo gerenciar estos edificios? ¿qué tener en cuenta en este modelo?
A continuación, te explicamos el concepto del Build to Rent y de edificios multifamily. Con esta información podremos entender cómo hacemos para organizar el gerenciamiento de propiedades en este modelo de desarrollo inmobiliario.
¿Qué son los edificios multifamily?
Fuente: Urban Land Institute – Reino Unido.
Build to Rent significa literalmente “construir para alquilar” y es un tipo de inversión inmobiliaria que está en crecimiento.
El producto del BTR son edificios multifamily que se destinan al alquiler residencial y que, en general, son de un solo dueño.
Estos proyectos suman amenities y servicios complementarios con una característica diferente: están abiertos a la comunidad.
Los edificios multifamily ofrecen gran variedad de servicios y sus actividades están abiertas a la comunidad.
Las inversiones en edificios multifamily se ha transformado en muy atractiva debido a su bajo riesgo, resultado de la alta demanda de alquileres provocada por:
- La recesión económica y la inflación a nivel mundial causada por la pandemia de la COVID-19.
- El aumento del precio de las viviendas y otros inconvenientes como la falta de crédito hipotecario o el deterioro del poder adquisitivo del salario que hace imposible el ahorro para el adelanto o el pago de una cuota.
- El ingreso al mercado de los centennials y millennials que hoy tienen entre 25 y 40 años y buscan su departamento para alquilar con “todo incluido”.
- Las nuevas necesidades de la sociedad enfocadas en vivir en espacios con funciones integradas para disfrutar y tener experiencias agradables y saludables.
- La movilidad laboral que hace que muchos nuevos clientes que trabajan por el mundo no quieran asumir el compromiso a largo plazo de una compra y tampoco tener una locación fija.
Ante este panorama con cuestiones económicas, laborales y sociales en evolución hacia un modelo diferente, las viviendas multifamily se han convertido en una de las inversiones más atractivas en el sector inmobiliario.
Pero no solo se trata de Build to Rent. También es necesario generar un modelo de gerenciamiento específico para garantizar la operatividad de estos nuevos activos inmobiliarios.
Gerenciar edificios multifamily: un desafío para el property management
Más allá de administrar alquileres el desafío del Property Management es colaborar para crear sentido de comunidad.
Si bien a priori parecería que gerenciar edificios BTR es simple, ya que responden a un solo dueño, esto no así. Esto de debe a que no se trata solo de la administración de alquileres, sino del gerenciamiento de una comunidad.
La calidad de las viviendas y el servicio ya no es el único diferenciador de la marca de un desarrollador; más bien serán medidos en la forma en que contribuyen a una comunidad, tanto por sus propios residentes como por el público. – Ross Raftery. Deloitte United Kingdom.
El segmento multifamily incluye. desde el diseño, áreas de servicios y amenities pensados para satisfacer a los nuevos clientes:
- inquilinos de las nuevas generaciones, los centennials y millenials que buscan espacios sostenibles y con “todo cerca”.
- personas mayores, que venden sus casas y buscan espacios con “todo resuelto” y una comunidad para compartir.
- inquilinos tácticos, que por razones impositivas o de inversiones prefieren alquilar en vez de comprar.
Todos buscan espacios para vivir que les aporten buenas experiencias. Para lograr este objetivo este tipo de edificios necesitan contar con un gerenciamiento profesional.
¿Cómo se gerencian los edificios multifamily?
Hay algunos aspectos distintivos de este segmento residencial y que requieren de un sistema de property management muy bien planificado.
A continuación, te contamos cuáles son los más importantes:
Cada edificio BTR tiene su propio equipo de trabajo
El mantenimiento y gestión de un edificio con plena ocupación de inquilinos, que además abre sus puertas a la comunidad requiere de un gerenciamiento y de un equipo de trabajo in situ.
24×7 es el modelo de operación adecuado para los edificios del segmento BTR.
Acceso a espacios privados
Un edificio multifamily puede convivir con otras combinaciones de tenencia como el uso comercial, al estilo de un edificio multipropósito.
Sin embargo, es tarea de la gestión del edificio que los espacios privados sigan siendo accesibles solo para los residentes, poniendo en marcha sistemas de seguridad eficientes y utilizando de innovaciones tecnológicas para controlar los accesos.
Eficiencia operativa en todo el edificio
En un edificio BTR, los residentes buscan tener la experiencia de que no solo están alquilando un departamento, sino todo el edificio.
Para esto es necesario que toda la operación del edificio sea eficiente y que las mejoras, los cambios y las reparaciones se hagan mucho más rápido. Esto es aún más dinámico si el edificio cuenta con un solo dueño y las decisiones pasan por él o su gerenciador.
Atención personalizada en el multifamily
Los edificios del segmento BTR suponen un doble desafío para el property management. Por un lado, los nuevos inquilinos buscan servicios personalizados, pero por otro, hay que prestar atención a lo comunitario.
“El enfoque doble de Build-to-rent (para brindar una experiencia de arrendamiento sin igual, además de garantizar que la ubicación y el vecindario sean prósperos e integrados) significa que Build-to-rent no solo construye casas, sino también comunidades.” – British Property Federation
Por esta razón los equipos de gerenciamiento de este modelo de activo inmobiliario tienen que contar con una organización que atienda ambas experiencias.
Tecnología al servicio del gerenciamiento residencial multifamily
Las innovaciones tecnológicas ofrecen grandes soluciones como gestionar alquileres, hacer un calendario de mantenimiento, establecer recordatorios, etc.
El uso de este tipo de software requiere de profesionales que comprendan cómo funciona un edificio de este segmento para hacer un uso de la tecnología acorde.
¿Qué ventajas tiene un edificio multifamily gerenciado por profesionales?
Fuente: Urban Land Institute – Reino Unido.
Cuando una empresa especializada en gestión de activos inmobiliarios se hace cargo del gerenciamiento de un edificio multifamily, las ventajas son muchas:
- Disminuyen los costos de mantenimiento.
- Existe un control mejorado de los alquileres.
- Mayor eficiencia en los procesos administrativos relacionados a la operación del edificio.
- Unificación en la toma de decisiones para la administración de la propiedad.
- Aplicación integral de los criterios ESG en sus operaciones para garantizar la sostenibilidad y el valor social de los espacios.
- Mejores experiencias para los inquilinos: comunidad y cercanía
- Tasas de retención de inquilinos más altas.
Con respecto a estos dos últimos puntos, encontramos en un artículo publicado en Forbes un resumen perfecto. La reconocida inversora inmobiliaria Angélica Donati definió el sentido de comunidad del BTR con estas sencillas palabras:
“When people love where and who they live next to, they stick around! / ¡Cuando la gente ama dónde y con quién vive, se queda!”
Fuente : Waves aceptamos el reto de asesorar a constructoras en el diseño de edificios Build To Rent, de gerenciar modelos multifamily, de transformar los espacios en experiencias y de apoyar con nuestras operaciones la evolución de la convivencia hacia una comunidad.
